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Dossier : acheter ou louer?

Dossier : acheter ou louer son logement :

Faut-il acheter ou louer. Cette question revient souvent, et il n'est pas si évident de faire son choix. Nous avons élaboré plusieurs simulations pour tenter de d'y voir plus clair. Certains facteurs non quantifiables ont aussi une grande importance et ce dossier essaye de tous les analyser et de voir quelle influence ils peuvent avoir sur un investissement immobilier.

Mieux vaut payer un crédit qu'un loyer. C'est ce que le bon sens veut nous faire croire : il est préférable de rembourser un crédit qui permet de devenir propriétaire, plutôt que de jeter de l'argent par les fenêtres en versant un loyer. Oui évidemment, mais jusqu'à quel prix? La question se pose réellement aujourd'hui car le prix de l'immobilier ne cesse d'atteindre des sommets, alors qu'en même temps, les loyers augmentent, mais beaucoup plus raisonnablement.

Il y adonc un seuil à partir duquel il vaut mieux payer un loyer peu onéreux, et mettre l'argent économisé (par rapport à un crédit) sur un PEA par exemple.

Voici donc un simulation sur un petit appartement dans une ville de province. Nos hypothèses de départ (que nous avons essayées de prendre assez proches de la réalité) sont les suivantes : Prix de l'appartement : 100000euros ou loyer pour ce même logement : 500euros. taux d'intérêt pour un crédit avec zéro apport et sur 15 ans : 4,5%. Rendement d'une somme d'argent placée sur un PEA : 8%.

Dans notre simulation, si vous achetez votre appartement, au bout de 15 vous êtes propriétaire d'un logement d'une valeur de 141300 euros et si vous louez en plaçant le reliquat de ce que vous payeriez pour un crédit, alors au bout de 15 ans vous avez un portefeuille boursier de 131000 euros. Dans cet exemple, l'achat reste légèrement avantageux sur la location, mais il suffit de changer légèrement quelques données pour que le résultat soit à l'avantage de la location.

Finalement il est assez délicat d'anticiper des hypothèses économiques sur 15 ans. Votre placement immobilier sera-t-il rentable? Personne ne peut répondre car tout dépendra de la conjoncture. Cet exemple montre toutefois qu'acheter n'est pas forcément la seule et la meilleure solution aujourd'hui pour se créer un capital.

Quelques conseils enfin pour limiter les risques si vous décidez d'acheter votre logement :

Un bon investissement immobilier dépend essentiellement de son emplacement. Ne croyez pas que vous faites une bonne affaire parce que vous achetez pas cher dans une banlieue éloignée d'une grande ville. An cas de crash immobilier, les premiers prix à tomber seront justement ces logement "pas chers", alors qu'un studio sur l'île Saint Louis à Paris aura toujours de la valeur.

Ne sous-estimez pas les frais de notaires, d'agence, de crédit, d'hypothèques... Et surtout n'achetez pas à n'importe quel prix : renseignez vous bien sur les prix du marché et visitez un maximum de bien à vendre. Bref, prenez votre temps. Actuellement vous ne trouverez pas la perle rare en deux jours. Enfin ne sous estimez pas non plus le prix des éventuels travaux. L'électricité, la plomberie, la peinture, tout ça coûte très cher et en plus il est toujours assez pénible de faire des travaux.

Enfin, méfiez vous vraiment des agents immobiliers qui vont essayer au début de vous refourguer tous ce qu'ils ont d'invendable. Ils sont très forts! Établissez des règles claires avec eux pour éviter de perdre du temps à visiter un appartement au 8ème sans ascenseur, ou une maison au bord de l'autoroute etc. La liste des arnaques dans ce domaine est infinie!

En conclusion, il n'y a pas de réponse miracle. Plus les prix à l'achat vont continuer d'augmenter, plus il devient intéressant de louer. D'autant plus que la bourse offre actuellement de belles opportunités de placement sans prendre trop de risques. Pour inverser la tendance, il faudrait par exemple que les taux remontent de quelques points. Le marché immobilier connaîtrait alors sûrement un ralentissement, voir un léger "crash", et l'on retrouverait alors de bonnes affaires à l'achat.

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